sunnuntai 10. marraskuuta 2019

Vauhti kiihtyy, vai kiihtyykö?

Oppia ja kasvavaa passiivista tulovirtaa


Oppimassa uusia asioita

Useissa sijoittamisen blogeissa ja videoissa on korostettu jatkuvan oppimisen merkitystä sijoittamisen uralla. Erityisesti alkuvaiheessa on tärkeää sivistää itseään, jotta ensinnäkin osaa välttää pahimmat virheet ja toisaalta tietää mitä tekee. 

Kirjojen, blogien ja videoiden lisäksi olen nyt viime aikoina osallistunut melko moneen webinaariin ja tapahtumaan, joissa on käsitelty paitsi asuntosijoittamista, myös sijoittamista yleisesti. Melkein joka viikko on ollut joku tapahtuma kalenterissa, johon olen osallistunut mukaan. Tässä(kin) tulee asuminen kasvukeskuksessa eduksi, koska tapahtumia järjestetään pääasiassa suuremmissa kaupungeissa. Voi olla, että jos asuisin sadan-parinsadan kilometrin päässä, ei näihin tulisi lähdettyä.

Jokaisesta näistä on jäänyt jotain uutta oppia ja oivalluksia mieleen, joten olen ollut varsin tyytyväinen kokemaani. Osa näistä on jopa maksuttomia, joissakin osallistuminen maksaa joitain kymppejä, jota ei voi pitää pahana.

Tilasin myös itselleni sijoituskirjapaketin Nordnetistä https://www.nordnet.fi/fi/opi-uutta/sijoituskirjat, joita olen nyt kahlaamassa läpi. Ensimmäinen kirja on jo loppupuolella ja se vaikuttaa olevan täyttä asiaa.

Ovatko sitten uudet opit muuttaneet minua sijoittajana? Voisi sanoa, että kyllä jonkin verran. Pääasiallinen sijoitusstrategiani ei ole paljoa aiemmasta muuttunut, mutta se on nyt täsmällisempi ja uskallan sanoa, että lisääntyneen tiedon myötä osaamiseni esim. asuntosijoittajana on nyt parempi. Jostain pitäisi saada vielä hyppyselinen rauhallisuutta, että malttaisin jaksaa odottaa tuloksia pidempään.

Sijoitusasunto numero 2  

Saimme vähän aikaa sitten kaksion hankinnan onnellisesti päätökseen ja laitoimme sen vuokrattavaksi tori.fi -sivustolle. Tätä ennen teimme pientä pintaremonttia maalauttamalla keittiön ovet ja vaihtamalla vetimet. Samalla tuli muutamia pieniä muita kohteita ehostettua, jotta asunto olisi houkuttelevampi.

Asunnon näytöissä kävi muutama eri vuokralaisehdokas, joista lopulta meillä oli valittavana kaksi eri ehdokasta sekä lisäksi kolmas, joka olisi ottanut asunnon vastaan näkemättä asuntoa ollenkaan (asuu eri paikkakunnalla). Ehkä erikoisin tapaus oli eräs mummu, joka etsi itselleen asuntoa, mutta lopulta sitten soitti ja halusikin tarjota vuokralaiksekseen poikansa perhettä..

Nuoripari, jonka kanssa lopulta päädyimme sopimukseen, allekirjoitti sopimuksen ja maksoi vakuuden, joten ensi kuun alusta pääsevät muuttamaan sisään.

Arvopaperit

Nordnetissä oleva arvopaperisalkku koki katoa sijoitusasunnon hankinnan vuoksi, mutta kasvatamme sitä pikkuhiljaa joka kuukausi sitä mukaa, kun talletuksia pystyy tekemään. Hankinnassa on nyt myös mukana hyvien osingonmaksajien lisäksi kasvuyrityksiä, joilla toivon mukaan salkkuun saadaan tasapainoa laskevien osinkoprosenttien lisäksi.

Toistaiseksi parhaiten kasvanut on vaimon pyytämä ostos eli Marimekko, joka tällä hetkellä huitelee reilusti yli parikymmentä prosenttia plussalla.


Passiivinen tulo

Passiiviseksi tuloksi lasken osakkeista saadut osingot sekä asuntojen vuokratulot. Vapaa-ajan asunnon vuokratulot on vaikeampi tapaus, koska menot jakautuvat niin eri kategorioihin, että siitä on vaikea laskea eksaktia summaa.

Kiitos sijoitusasuntojen, passiivisen tulon (ilman vapaa-ajan asunnon vuokratuloja) muutoksen trendi on huomattava. Huhtikuun piikki on pääosin suomalaisista pörssiosakkeista johtuvaa osingonmaksua. 




Kun mukaan huomioidaan vapaa-ajan asunnon tulot (miinus sen lainalyhennys), saadaan laskelmasta hieman erinäköinen, mutta trendi on sama eli loppuvuotta kohti tulojen määrä on kasvanut selvästi, vaikkakin parhaat loma-asunnon vuokrakuukaudet ajoittuvat loppukesään-alkusyksyyn.



Mukavaa joulun odotusta !

  
  
   


perjantai 4. lokakuuta 2019

Uutta sijoitusasuntoa hankkimassa

Tapahtumarikas syyskuu päättyi sijoitusasunnon hankintaan

"Kuinka paljon mahtuu pieneen Hiaceen" -laulu tulee väistämättä mieleen kun muistelee mennyttä syyskuuta. Jos olisin elokuun lopussa ennustanut, että mitä tulee syyskuun aikana tapahtumaan, olisin todennäköisesti veikannut jotain ihan muuta. Tasaista säästöjen kerryttämistä, talouden seurantaa ja uusien asioiden opettelua. Mitä vielä. Tästä tulikin monien muutosten kuukausi, joista tarkemmin seuraavassa. 

Itsensä kehittäminen

Osallistuin elokuun lopulla ensimmäistä kertaa Suomen Vuokrantanajien seminaariin ja tapahtumasta jäi niin hyvä maku, että kävin myös syyskuussa erään vuokra-asuntovälittäjän webinaarissa, josta poikikin mielenkiintoinen yhteydenotto. Näiden lisäksi kahlasin tutuksi tulleet Harri Hurun ja Nordnetin videot sekä muutamat muut.

Osake- ja asuntosijoittamisen lisäksi otin tavoitteeksi ymmärtää mitä eri optioita on saatavilla Nordnetin kautta ja miten ne toimivat. Youtubessa olikin aiheeseen saatavilla hyviä kotimaisia ja ulkomaisia videoita, joissa oli kerrottu mitä eri strategioita on ja miten näitä voi hyödyntää. En kuitenkaan lähtenyt tässä pelaamaan, koska en osaa ennustaa markkinoiden liikkeitä ja liikaa riskiä itselleni, mutta laitoin kuitenkin korvan taakse jos/kun tulee tarve hankkia laatuosakkeita "alehintaan". 

Asuntosijoittamisen tavoitteeni

Aiemmin tavoitteenamme oli, että sijoitusasunto numero kaksi tulisi hankittua vuoden 2020 aikana. Aluksi katse oli loppuvuodessa, mutta kun aikaa kului, kävi ilmi, että myös kevät 2020 voi olla hyvin mahdollinen. Tämän vuoksi aloin laskeskelemaan tarkemmin omarahoituksen määrää ja eri kohteiden tuottoprosentteja verrattuna markkinoilla olevaan tarjontaan. Vaihtoehtoina oli joko uudiskohde tai vanhempi edullisempi kohde. Harkitsimme myös toista vapaa-ajan asuntoa, mutta logistiikka aiheuttaa niissä omat haasteensa nykyisessä tilanteessamme, ellei vuokraustoimintaa ulkoista.

Koska ensimmäinen sijoitusasuntomme on uudiskohde ja taloyhtiölainalla merkittävästi vivutettu, pidimme parempana sitä, että seuraava kohde tulisi olemaan nimenomaan edullisempi vanhempi kohde, jossa olisi tasainen positiivinen kassavirta sekä maltillisempi vivutus.

Selasimme myyntiin tulevia asuntoja lähes päivittäin, tein laskelmia ja pyrin tunnistamaan kunkin kohteen heikkoudet ja vahvuudet. Halusimme löytää potentiaalisen kohteen, jossa isot remontit ovat takana, pienellä remontilla pääsisi liikkeelle ja sen sijainti olisi suht. hyvä. Plussaa olisi, jos asunto on jo valmiiksi vuokrattu. Tällaisten ehtojen täyttämää kohdetta ei ollut todellakaan helppoa löytää, ainakaan kovin edullista, joka sopisi budjettiimme.

Yllätys

Sitten tulikin mieluinen yllätys. Verottaja iski nurkan takaa ja palautti puolisolle yritystoiminnan veroista kohtuullisen potin rahaa ja kun syyskuussa tuli muutenkin henkilökohtaiset veronpalautukset, kävi ilmi, että asunnon hankintaa voidaan aikaistaa, jos hyödynnän myös sijoitussalkun lainaa (salkku oli tässä vaiheessa velaton) ja kevennän sitä pienemmäksi. 

Pörssissä eletään nyt muutenkin jännittäviä aikoja, kun enemmistö sijoittajista odottaa taantumaa, joten tämänkin vuoksi haluan hajauttaa sijoituksiani myös vakaampaan tuottoympäristöön. Asua pitää myös taantumassa. Toisaalta, olen tykästynyt asuntosijoittamisen maailmaan nyt enemmän kuin aiemmin. Se toki vaatii omalla laillaan enemmän, mutta tykkään asioida ihmisten kanssa ja järjestellä asioita.

Kohdetta etsimässä

Osallistuimme huutokaupat.net -palvelun kautta kahteen eri kiinteistönhuutokauppaan, mutta kun hinta kipusi yli tavoitteen ja kohteet olivat sellaisia, joihin emme etäisyyden vuoksi päässeet tutustumaan, luovuimme hommasta pian riskisyytensä vuoksi.

Kävimme kotikaupungissa kriteereihin sopivien asuntojen esittelyissä ja vertailimme niitä keskenään. Näiden pohjalta löysimme v. 1975 rakennetun 57 neliön kaksion esikaupunkialueelta yhtiöstä, johon oli isot remontit tehty sekä tasakatto muutettu pulpettikattoiseksi. Alueelta on hyvät julkiset yhteydet ja tärkeimmät palvelut lähellä.



Asunto oli sisältä remontoitu ja pinnat olivat hyvässä kunnossa. Taloyhtiön parvekkeiden maali ja pinta oli hilseillyt ja taloyhtiössä olikin tulossa kuntotarkoitus, joten lähivuosina tultaneen tekemään parvekeremontti. Arvioin tästä tulevan vastikkeen korotuksen mukaan kassavirtalaskelmaan ja se silti näytti ihan hyvältä. Koska omassa asunnossamme oli tänä kesänä parvekeremontti, tiedän hyvin mitä se tarkoittaa.

Keittiön kaapistojen ovien maalaus ja vetimien vaihto toisi raikkautta asuntoon.


Vertailimme välittäjän kanssa alueen vuokratasoa ja saimme siitä hyvän käsityksen, että missä haarukassa vuokran määrä voisi olla.

Kaupoille

Asunnon myyjänä oli kaupunki ja välittäjän mukaan heille voi tehdä rohkeitakin tarjouksia. Yksityinen myyjä saattaa vetää "herneen nokkaan" helposti. Jäimme pohtimaan asiaa yön yli ja teimme reilusti pyyntihintaa alhaisemman tarjouksen, joskin tietäen, että tarjous ei todennäköisesti tule menemään läpi. Välittäjä palasi vastatarjouksen kera seuraavana päivänä. Pidimme tarjouksen hintaa laskelmiin nähden kohtuullisena, joten nyt tuli kiire varmistaa pankin kanssa lainan saanti. Tämä olisi tietenkin pitänyt tehdä jo ENNEN tarjouksille lähtemistä. Käsi ylös virheen merkiksi.

Lainaneuvotteluissa meni oman aikansa, eikä asiaa helpottanut asiaa hoitavan virkailijan jääminen lomalle, kunnes samana päivänä ennen vastatarjouksen erääntymistä saimme lopullisen vahvistuksen sille, että asia on pankin puolesta ok ja hyväksyimme esitetyn vastatarjouksen. Tuona päivänä asunnosta oli jätetty myös kilpaileva korkeampi tarjous, mutta koska myyjän vastatarjous oli vielä voimassaoleva ajallisesti ja sitova, meidän ei onneksi tarvinnut lähteä kilpailemaan hinnalla. Omarahoitus oli jo nyt siinä rajoilla, joten olsimme todennäköisesti luovuttaneet. Pyyntihinnasta laskettuna saimme lopulta tuntuvan 8% alennuksen.

Tästä eteenpäin

Seuraavaksi on vuorossa kauppakirjojen teko ja mahdollinen pieni keittiöehostus, jonka jälkeen asunto laitetaan vuokrattavaksi. Toivottavasti sopiva kunnollinen vuokralainen löytyy.  

Värikästä syksyä !








tiistai 10. syyskuuta 2019

1 vuosi täyteen. Mitä ihmettä ?

Vuosi täyteen - se on kakun paikka !




Avatessani Google Sheets -seurantataulukkoa, jossa pidän kirjaa kaikista talouteen liittyvistä tapahtumista, muistin, että nyt on tullut tasan vuosi täyteen sijoitusmatkaani.


Aloitin Blogin pitämisen vasta tämän vuoden alussa, mutta kirjanpito ja sijoittamisen  opiskelu alkoi jo syyskuussa 2018. Ensimmäisessä blogikirjoituksessani tammikuussa Alkusanat asetin tavoitteeksi, että seuraavan kymmenen vuoden aikana taloudessamme tulee merkittävästi liikkumavaraa ja myöskin sen, että pyrin kirjoittamaan blogiin kerran kuukaudessa missä mennään. Aika hyvin olen näitä kirjoituksiani muistanut tehdäkin. Taloudellinen liikkumavara jää nähtäväksi 9 vuoden päähän.


Kulutusluottojen muutos 

Muutosta vuoden takaiseen on siinä, että korttiluotoista yksi on jo kokonaan lunastettu pois ja pari muuta on alentunut merkittävästi, koska olemme pystyneet tekemään ylimääräisiä lyhennyksiä. Pääpaino sijoitusmatkassani ei ole kuitenkaan ole ollut (vielä) lainojen lyhentäminen. Näiden korttiluottojen lisäksi olevia kulutusluottoja on vielä myöskin liikaa. Puolustukseksi on mainittava, että ne eivät ole kertyneet makeasta elämästä, vaan epäonnisista tapahtumista, joissa jouduimme maksajaksi entisen asuntomme rakennuttajan tekemiä rakennusvirheitä ja startupin konkurssin aiheuttamista lainoista. Nämä luotot lyhenevät tasaisesti omaa vauhtiaan ja makselen niitä sitten pois, kunhan summat pienenevät. Uusia "huonoja" luottoja en viimeisen vuoden aikana ole juurikaan ottanut.

Varallisuuden vuosimuutos 

Syyskuussa 2018 osakkeiden ja rahastojen yhteenlaskettu summa oli vain 1 800€. Hyvä alkupääoma tosin tämäkin ja sillä saatiin sijoitusmatka hyvin käyntiin.
Vuosi on ollut siinä mielessä taloudellisesti erinomainen, että tasaisten kuukausisäästöjen lisäksi on tullut palkkabonuksia, vuokratuottoja sekä veronpalautuksia, jotka ovat kasvattaneet tulopuolta merkittävästi. Lisäksi olemme myyneet tavaroita ja harrastusvälineitä, joita emme ole kokeneet tarvitsemamme. Näin jälkikäteen voi sanoa, että mitään ei ole jäänyt isommin kaipaamaan. 

Veroilmoitusten täyttämisessä oli melkoinen homma, mutta noiden hetkien tuntipalkka on käsittämättömän kova, kun vertaa veroehdotusta ja korjattua versiota. Teinkin tälle vuodelle päätöksen, että kerään kuitit, tulot ja menot taulukkoon ainakin kerran kvartaalissa, jotta veronpalautuspäätöstä tehdessä ei työmäärä ole niin valtava. Tulevalla jaksolla se korostuu, koska sijoitusasunnosta tulevat tapahtumat lisäävät kirjanpitotehtäviä.

Virheitäkin on sijoitustoiminnassa tullut tehtyä, mutta niistä on saatu hyvää oppia koko ajan. Jos vertaa vuoden takaiseen, niin koen, että oma sijoitus- ja asuntomarkkinoiden osaamineni on kasvanut huikeaa vauhtia. Olen pikkuhiljaa siirtynyt aloittelijasta amatööriksi. Tutuksi ovat tulleet osakkeet, rahastot, ETF:t, velkavivut, viputuotteet, omarahoitukset ja muut. Pääasiallinen tiedonlähteeni on ollut YouTube, Twitter ja Nordnetin Shareville (on muuten erinomainen juttu).


Tällä hetkellä sijoitusten nettoarvo on reilut 22 000 €, kun vuosi sitten asettamani tavoitesumma nyt syyskuussa 2019 oli 13 000€. Olen siis tavoitettani edellä 9 000€ !

En olisi villeimmissä kuvitelmissanikaan uskonut, että matkani tätä vauhtia etenisi, joten tulokseen täytyy olla erittäin tyytyväinen. Kunpa olisin aloittanut tämän jo nuorempana :-) Seuraavana vuonna en usko pääseväni moisiin kasvulukuihin, mutta olisihan se hienoa, jos olisin väärässä.

Näiden lisäksi sekä sijoitus-, että omassa käytössä oleva vapaa-ajan asunnon laskennallinen nettoarvo on tällä hetkellä noin 60 000€, joka perustuu välittäjän tekemään hinta-arvion ja pankkilainan erotukseen.


Asuntokauppamme on sen verran tuore, että asunnon nettoarvo on vielä aika pieni. Tätä en edes laske sijoitukseksi, koska se ei tuota mitään, toisin kuin vapaa-ajan asunto, ellemme sitten myy tätä joskus.


Miten tästä eteenpäin


Nordnetiin siirtyy joka kuukausi vakiosumma palkkapäivänä sijoitettavaksi rahastoihin. Tässä piilee se vanha hyvä viisaus, että maksa aina ensin itsellesi ! Toisin sanoen palkkapäivänä aina ensimmäiseksi siivu syrjään ja loput sitten elämiseen ja huveihin. Jos yrität tehdä toisin päin, huomaat, että päivää ennen palkkapäivää tilin saldo on yleensä lähellä nollaa, joten sijoitettavaa ei jää. Kuukausisäästöjen lisäksi teen ylimääräisiä sijoituksia aina silloin kun rahatilanne sen sallii, esimerkiksi vuokratulojen saapumispäivänä.

Seuraavana tavoitteena on hankkia toinen sijoitusasunto tai -mökki ensi vuoden aikana. Olen katsellut myös talliosakkeita, mutta tuo markkina on minulle vielä hieman vieras, joten saapa nähdä.


Mukavaa sijoitussyksyä sinulle !



perjantai 30. elokuuta 2019

Elokuu - etappeja ja valintoja


Tasaista osinkovirtaa

Suomalaisista osakkeista ainoa tulo oli Sammon jakamien Nordea -osakkeiden ylijäämä, sekä muutama Nordean osake. Kaikki on kuitenkin kotiinpäin, joten otetaan nämä tyytyväisyydellä vastaan. Nordean osalta pitää päättää, kasvatanko määrää järkevän kokoiseksi vai annanko näiden jäädä salkun pohjalle. Myyminen näillä Nordnetin kulurakenteilla ei jättäisi paljoa käteen.

Jenkkiosakkeista tavanomaiset kuukausiosingot tulivat salkkuun. Vaikka määrä ei ole vielä suuren suuri, on mukava huomata, että nyt joka kuukausi osinkoja tulee ainakin 40 €, jotka sitten edelleen mahdollistavat kerrytettynä uusia hankintoja! Tuon kun saisi nostettua vaikkapa 100€, niin siinä olisi hyvä seuraava etappi.


Ostoksilla ja myymässä

Ostosrintamalla oli aika hiljaista. Tavanomaisten kuukausimerkintöjen lisäksi ostin erän Skagen Global A -rahastoa, jota täydensin pienellä panoksella myöhemmin lisää.

Sain elokuussa myytyä vähällä käytöllä olevia harrastusvälineitä, joista saadut varat sijoitin lainavivun keventämiseen. Sekä Degiron, että Nordnetin salkut ovat nyt velattomia. Kummassakin on nyt käytössä mukavan iso velkavipumahdollisuus, jos hyviä ostopaikkoja tulee.  

Samalla kun osakkeideni bruttoarvo on laskenut viime kuukausina, on sijoitusten nettoarvo kasvanut velkavivun poistuessa.

Vuokra-asunto ja mökki

Elokuussa tulopuolta nostivat myös vuokra-asunnosta saatava vuokra sekä mökistä saadut vuokratulot, joten yhdessä kameran myynnissä saaduista varoista kertyi mukava lisä sijoitettavaksi. Vuokra-asunnon yhtiölaina on lyhennysvapaalla näin alkuun, joten kassavirta on positiivinen toistaiseksi aina kun vuokra maksetaan ajallaan.

Osallistuin Suomen vuokranantajien vuokranantajakabinettiin ja täytyy sanoa, että tämä parituntinen oli kyllä hyvin käytettyä aikaa. Monia käytännön vinkkejä ja neuvoja, jotka piti tarkkaan kirjata ylös. Kokenut luennoitsija kertoi avoimesti oman vuokratoiminnan myötä saatuja oppeja kahdenkymmenen vuoden ajalta.

Tein myös tarjouksen pienestä metsäpalstasta mökkikunnassa. Kyseisellä palstalla oli hyvä puusto ja siitä olisi saanut mukavasti polttopuita mökilleni, mutta hävisin tarjouskilpailun.

Yleistilanne

Nettomääräinen sijoitusten arvon kasvu heinäkuusta elokuuhun oli 1 663 €, josta olen tosi tyytyväinen. Suurin osa tulee tuosta kun sain talletettua uusia varoja. Kunpa aina olisi tällainen summa, niin homma etenisi vauhdikkaasti. 








torstai 8. elokuuta 2019

Heinäkuu - vipua vähemmäksi ja uusia kokeiluja



Osinkoja salkkuun

Heinäkuussa salkkuun tuli kuukausittaista osinkoa maksavat Vermilion, Apple Hospitality sekä Stag. Lisäksi Vanguardin ETFn osinkojen tuloutus osui heinäkuulle. Näistä kuukausittain osinkoa maksavista olen ilahtunut, koska näistä näkee konkreettisesti koko ajan kun sijoitukset tuottavat salkkuun lisää varoja. Olkoonkin, että summat ovat vielä pieniä, mutta rahaa se on pienikin summa.

Ostoksilla ja myymässä

Kuukausittain rahasoon menevien rahastojen  (Super Suomi, Handelsbanken America sekä Nordnet Smart) lisäksi ostin Wärtsilää Fiskarsilta saatujen lahjaosakkeiden lisäksi kun kurssi painui alas. Wärre ei varsinaisesti kuulu erityisesti suosikkeihini, enkä tunne toimialaa kovin hyvin, joten jonkinlainen heikko hetki tässä taisi tulla.

Uutena kokeiluna tein pienillä panoksilla hankintoja Kulta- ja Hopeaviputuotteisiin (BULL KULTA X10 JA BULL HOPEA X10), mutta möin ne pois kun nämä ovat melkoisia heijareita päivästä toiseen enkä varmasti osaa ajoittaa myyntiä oikein. Ei ehkä sovellu minulle, mutta tulipahan kokeiltua.  Kultaviputuotteesta jäi jonkin verran plussaa, mutta hopeavivut menivät plusmiinus nolla.

Bittiumit möin pois tappiolla kolmestakin syystä
  1. Ei sovi osinkopaperiksi
  2. Voin vähentää verotuksessa muita voittoja 
  3. Kevennän velkavipua
 H&M:stä luovuin velkavivun keventämiseksi vaikkakin sen olisin muuten halunnut pitää.

Vuokra-asunto ja mökki

Vuokra-asunnon osalta kävimme tekemässä pientä loppusiivousta ja kun vuokralainen oli maksanut vakuuden, annoimme hänelle kuun loppupuolella avaimet käteen. 

Toistaiseksi hän vaikuttaa oikein reippaalta nuorelta ihmiseltä, joka hoitaa asiat hyvin jämptisti ja tunnollisesti.

Mökki on ollut koko heinäkuun hyvällä käyttöasteella menossa. Rahavirrat tuloutuivat viiveellä vasta nyt elokuun alussa, mutta ihan mukava tuotto sieltä tuli. Menopuolella isompi menoerä oli halkoliiterin täyttäminen ostohaloilla paikalliselta myyjältä, jolla pärjännee syksyyn pitkälle.

Yleistilanne

Itselleni asettamasta välitavoitteesta olen melko tarkalleen 80% yli tavoitteen (nettosijoitusten arvo), josta olen todella yllättynyt ja iloinen. Tavoite tulee nousemaan ensi vuoden aikana merkittävästi, joten saa nähdä pystytäänkö siihen mitenkään.

Strategiani keskittää jenkkiosakkeet Degiroon ja Pohjoismaiset on nyt myös totta (poislukien jenkkirahasto Nordnetissä). 

Hain myös asuntolainaani lyhennysvapaata joksikin aikaa ajatuksena sijoittaa lyhennys pesämunaksi seuraavaa isompaa sijoitustuotetta varten. Tähän liittyen tein tarjouksen metsäkiinteistöstä. Tarjous on sen verran reilusti pyyntihinnan alapuolella, että saattaa olla ettei se mene läpi. Sinänsä tämä ei olisi minulle ns. big deal, koska muitakin sijoituskohteita on rutkasti. 

 


perjantai 2. elokuuta 2019

Kesälukemista: Sijoituskirjat vertailussa

5 sijoituskirjaa vertailussa

Lukeminen on sijoitus tulevaisuuteen

Sanotaan, että lukeminen on sijoitus tulevaisuuteen. Sijoituskirjojen lukeminen se vasta sijoitus täten onkin. Etenkin näin sijoittamisen alkutaipaleella tiedonjano ja -tarve on valtava, joten mikäs sen kätevämpää kuin ostaa tai lainata kirja, josta voi ammentaa oppia sijoittamiseen.

Toki tänä päivänä ajantasaisempaa ja kohdennetumpaa informaatiota saa videoiden tai äänikirjojen kautta, mutta itse ainakin tykkään käpertyä kirjan kanssa nojatuoliin tai lueskella ennen nukkumaanmenoa muutama kappale läpi.

Varasin ja noudin siis 5 erilaista sijoituskirjaa kirjastosta, joista olin saanut vihiä etukäteen. Osa painottuu asuntosijoittamiseen, koska tuoreena asuntosijoittajana kaipasin lisää oppia. Oletukseni mukaan näistä tuo ensimmäinen on enemmänkin romaani, josta ei varsinaisesti voi hyödyntää oppimaansa, ellei sitten rikastu satumaisesti ja koe tarvetta piilottaa omaisuuttaan Offshore -yhtiöihin :-) 



1. Rahaeliitin salainen maailma. Miten miljoonaomaisuudet luodaan ja piilotetaan (Jake Bernstein)


Vastoin otsikkoa, kirjassa ei niinkään kerrottu miljoonaomaisuuksien luonnista, vaan keskityttiin niiden piilottamiseen veroparatiiseihin ja tekniikoihin, joilla rahaa pestään ja piilotetaan verotukselta. Kirjan keskiössä pyöri Mossfon -niminen yhtiö, joka toki loi miljoonaomaisuuden toimimalla veroparatiiseissa rikkaiden ihmisten ja yhtiöiden apuna perustaen ja pyörittäen kymmeniä tuhansia Offshore -yhtiöitä. 

Mossfonin toiminta oli laillista, mutta toisaalta kenties hieman moraalitonta. Se tiesi mitä teki, halusi  laajentua globaalisti ja etsi aktiivisesti  mihin uusia (parempia) veroparatiiseja voidaan perustaa, mutta toisaalta tasapainoili viranomaisten kanssa toimiessaan, jotta toimisi nippa-nappa riittävän laillisesti, ettei sen toimintaa voisi lopettaa.

Kunnia veroparatiisikytkösten julkituomiselle menee kirjassa IJIC -järjestölle, joka on tutkivien toimittajien yhteenliittymä. Saatuaan haltuunsa riittävästi salaista dataa teki ilmiöstä julkisen ja aiheutti mediakohua eri maissa. Esiin tuli myös sekin, että veroviranomaisilla ei ole oikein ollut riittävästi tahtoa, osaamista ja verkostoja, joilla näitä voisi paljastaa. Verkostoituvalle järjestölle massiivisen datan läpikäynti ja yhteistyö oli globaalisti helpompaa.

Suomesta järjestöön kuuluu Jyri Hänninen, Minna Knus-Galán ja Timo-Erkki Heino. Näistä ensimmäinen on kirjani numero 3 kirjoittaja. Kaikilla kolmella on Yle -taustaa. 

Kirjassa kerrotaan suoraan yrityksiä ja ihmisiä kytköksineen nimillä, joiden rahavaroja kierrätetään eri veroparatiiseissa. Esillä ovat eurooppalaisista pankeista tunnetuimmat, eikä Nordeakaan jäänyt mainitsematta. Suurjohtajista mm. Putin, Trump ja eri maiden diktaattorit tuli käytyä läpi, mutta myöskin monen maan johtavat poliitikot. Huvittavin asia oli Islantilaisen poliitikon paljastus, joka julkisuudessa puhui veroparatiisien kitkemisistä. Varsinaista kaksinaismoralismia siis.

Kirja vahvisti omaa käsitystäni siitä, että superrikkaille ihmisille ja globaaleille yrityksille on aina tarjolla keinoja, joilla verotusta voi kiertää. On melkoista populismia väittää, että veroparatiisit voisi saada kuriin ja verovarat valtioiden käyttöön. Niin kauan kun maailmalla on itsenäisiä pieniä valtioita, sekä poliitikkojen ja superrikkaiden oman edun tavoittelu säilyy, toiminta jossain muodossa jatkuu.  

Niinkin erikoista, että tähän ei tarvita Panamaa, Neitsytsaaria tai Naurusaaria. esim. Yhdysvaltojen Delaware ja Euroopassa Luxemburg sekä Sveitsi  mahdollistavat veron kiertämisen.



2. Erilainen ote omaan talouteen. Vapaus, Onni ja Hyvä Elämä (Pasi Havia, Ville Lappalainen, Antti Rinta-Loppi)


Kirja lähestyy omaa taloutta hyvin konkreettisti ja esimerkkien avulla. Alussa taustoitetaan ihmisen toimintaa arjessa, ihmismieltä sekä tuodaan esille varsin selkeästi niitä asioita, joiden keskellä me yleensä (huomaamattakin) toimimme.

Kirjassa on hyödynnetty useita sijoittamisen maailmassa liikkuville tuttuja asioita mm. Kiyosakin kuviot, 4,5% säännöt jne.. jotka avautuvat helposti lukijalle. Tämä kirja on yleissivistävänä oman talouden oppaana sellainen, joka jokaisen oikeastaan pitäisi lukea läpi.

Kirja ohjaa säästämisen ja sijoittamisen sekä velanhallinnan kautta parantamaan omaa taloudenpitoa ja mm. eläköitymiselle säästäminen eri skenaarioilla tulee tutuksi. Mitä pidemmälle kirja etenee, sen mielenkiintoisammaksi (ainakin allekirjoittaneen mielestä) asiat muuttuvat. Harmi vaan, että sijoittamisen instrumenteista käsittelevä osuus jää aika ohkaiseksi. Näitä varten on sitten luettava omat tarkemmat oppaansa.

Kirja sopii mielestäni hyväksi yleisoppaaksi oman talouden hallintaan ja siitä saa ihan konkreettisia vinkkejä, joilla omaa taloutta voi alkaa saman tien viemään parempaan suuntaan.


3. Suomalainen velkakirja. Ihmisten elämä velkaantuvassa maassa (Jera Hänninen, Jyri Hänninen)


Ylen taloustoimittajan ja veljensä kirjailijan kirjoittama teos on jotenkin hämmentävä ja ahdistava. Kirjassa käydään velkavankeudet, asumistuet, yhteiskunnan köyhyys, rikkaiden veroparatiisit yms. Kirja on kirjoitettu varsin suorasukaisesti (mikä ei haittaa) ja mietinkin, että onko tässä vasemman aatteen paloa mukana, mutta kyllä ammattiyhdistysliikekin ja vasemmisto haukuttiin muiden muassa.

Kirjan luettuaan jäin miettimään, että mikä tämän kirjan opetus oli paitsi toimia yleissivistävänä ankeuttajana, joka kertoo velan kaikki nurjat puolet ja kokemuksia vuosikymmenten takaa ? Suurimman osan asioista tiesin jo, joten ainakaan minulle tästä ei jäänyt oikein mitään kouraan.

Itse olen oppinut, että velkaa on kahdenlaista, on sitä huonoa velkaa ja hyvää velkaa. Hyvää velkaa on se, jota esimerkiksi sijoitusasunnon hankinnassa voidaan käyttää, kasvuyrityksen perustamiseen tai jonkin yleishyödyllisen investoinnin rahoittamiseen. Hyvän velan esimerkkejä tai niiden läpikäyntiä en kirjasta löytänyt.


4. Osta, Vuokraa, Vaurastu. (Joonas Orava, Olli Turunen)

Jo etukäteen odotin tältä kirjalta paljon. Olihan sitä kehuttu monessa eri lähteessä, eikä suotta. Kirjassa oli hengästyttävän paljon asiaa asuntosijoittamisen perusteista, sijoitusasunnon ostamisesta, kunnostamisesta ja remontoinnista, hallinnoinnista, vuokrauksesta, asuntomarkkinoiden kehityksestä, vaurastumisesta.

Kirja on varsin helppolukuinen ja sisältää paljon konkreettisia esimerkkejä, joita voi hyödyntää omassa asuntovuokrauksessa. Esimerkkinä vaikkapa arviot mitä eri remontit kustantavat neliötä kohti.

Ainoa pieni miinus oli se, että lukemani painos oli vuodelta 2016 (muistaakseni), joten osa graafeista ja tilastoista ei ollut ihan tuoreimpia. Uskon kuitenkin, että trendit eivät ole suuresti muuttuneet viimeisinä vuosina.




5. Sijoita asuntoihin. Aloita - Kehity -Vaurastu (Marko Kaarto)

Edellistä ohuempi, mutta paljon painavaa asiaa sisältävä kirja oli myöskin hyvää asiaa alusta loppuun.

Kirjassa kerrottiin asuntosijoittamisen perusteita, velkavivusta, vuokratuoton laskemisesta, strategioista, remontoinnista ja taloyhtiöistä yms. unohtamatta käytännön esimerkkejä, jotka avasivat asioita paremmin lukijalle.

Tykkäsin etenkin tuosta strategiaosuudesta, jossa oli tarjolla eri vaihtoehtoja pohdittavaksi asuntosijoittamisen saralla.

Paljon samaa asiaa kuin edellisessä kirjassa, mutta myöskin uusia näkökulmia ja täydentäviä oppeja, joita pystyy hyödyntämään.
Nämä kaksi kirjaa lukemalla saa asuntosijoittamisesta varsin kattavan tietopaketin, joilla pääsee jo pitkälle.







Yhteenveto

Edellä mainituista kirjoista eniten pidin kahdesta viimeisestä. Vaikkakin osa asioista oli tuttua, sain myös paljon uusia vinkkejä sekä vahvistusta omille ajatuksilleni.


maanantai 1. heinäkuuta 2019

Kesäkuu - isoja muutoksia !

Suurten muutosten aika


Ensimmäinen sijoitusasunto

Robert Kiyosakin mukaan köyhät ja varakkaat erottaa siitä, että köyhät ajattelevat, ettei heillä ole haaveisiin varaa ja jättävät asiat hankkimatta. Varakkaat taas miettivät, että miten minä saan hankittua tuon, josta haaveilen. Aloin miettimään, että pitääkö tämä kohdallani paikkansa.

Aivan totta, näin on ollut myös minun kohdallani. Olen jo pidempään halunnut sijoitusasunnon tasapainottamaan vuositasolla epätasaista loma-asunnon vuokratuloa ja vaihtelevasti tuottavaa osakemarkkinaa. Vaikkakin osinkosijoittajana yritän olla ajattelematta kurssilaskuja, on sanottava, että viimeaikainen ralli on tuntunut jossain määrin hermostuttavalta.

Sijoitusasuntojen arvo ei romahda ja vaikka se laskisikin, vuokratuotto pysyy siitä huolimatta suhteellisen tasaisena, ainakin kasvukeskuksissa. Toisaalta, kun haen jatkuvaa vuokratuottoa, enkä harrasta asuntojen ostoa-myyntiä, ei asunnon arvon heilahteluilla pitäisi olla hirvittävän merkittävää vaikutusta.

Pohdiskelin jo aiemmin keväällä sijoitusasunnon hankintaa ja tein vuokratuottolaskurin (www.asuntosalkunrakentaja.fi) avulla laskelmia, mutta tuolloin totesin, että tämä ei vielä minun kohdallani ole mahdollista. Mutta, vierailu hiljattain valmistuneessa taloyhtiössä ja keskustelut välittäjän kanssa osoittivat, että tästä voi tulla totta. Ensinnäkin, välittäjän kautta sain hyvän ratkaisun täyterahoitukseen sekä jo varattuun kohteeseen (jota ostaja ei jostain syystä pystynyt lunastamaan) sain kohtuullisen alennuksen, koska rakennusyhtiölle kohde tuotti nyt vain kuluja, joten paketti oli valmis. 

Ihan asiaa tietämättömänä en ole liikkeellä. Olen katsonut satoja YouTube videoita sekä lukenut kaikki mahdolliset asuntosijoittamisen nettisivut, mitä olen löytänyt. Osaamista on tarkoitus kehittää lukemalla alan kirjallisuutta lisää. Toisaalta, minulla on vankka kokemus loma-asunnon vuokraamisesta, josta saa oppia tähänkin.















Kohde

Asunto on pienehkö yksiö kasvukeskuksessa, joka on valmistunut tänä vuonna. Asunnon heikkoutena voidaan pitää pientä kokoa ja parvekkeen puutetta, mutta hyvä sijainti ja kunto sekä ylempien kerrosten näköala kompensoivat asiaa. Ylemmistä kerroksista joutuu mielestäni maksamaan sijoituskäytössä hieman turhaa, mutta tämä asunto nyt sattui tulemaan kohdalle. Alimman kerroksen asunnot rankkasin pois.

Asunnon rahoitus

Raha ei tule taivaasta, joten harmikseni jouduin lunastamaan merkittävän osan Nordnetin sijoituksistani, kaivamaan kertyneitä säästöjä sekä myymään omaa (sinällään ei-merkittävää) omaisuutta, jotta rahoitus saatiin kasaan. Ajoitus ei ole täydellinen, koska kurssit eivät ole vielä toipuneet kauppasodasta, mutta näillä mennään. Velkavipu on suuri, mutta olen luonteeltani optimisti ja laskin, että jos ei mitään totaalikatastrofia taloudessa tule, niin tällä pärjätään.

Mediassa on paasattu paljon velasta, mutta niin on pörssiromahduksestakin, uhkapelaamisesta ja ties mistä, joten mikä tässä maailmassa on varmasti turvallista ja tuottoisaa ? Pankkitilillä rahan makuuttaminen se vasta tyhmää onkin.

Vuokralaisen valinta

Pohdin aluksi vuokravälittäjän käyttöä pitkään, mutta päädyin kuitenkin tekemään niin, että  asetin takarajan, johon asti vuokraan itse ja jos homma ei jostain syystä toimi, annan sen välittäjälle tehtäväksi. 

Ajatus siitä, että maksan kuukauden vuokran välittämisestä, jonka tosin voi myöhemmin vähentää verotuksessa, ei vielä tässä vaiheessa innostanut. Joillakin välittäjillä on toki vuokratakuu, joka oli mielenkiintoinen lisä, mutta tässä oli mahdollisuus opetella tätäkin hommaa.

Jätin ilmoitukset sekä iggloon ja toriin. Ensin mainittu oli mielenkiintoinen konsepti, mutta sopivia tarjokkaita ei montaa löytynyt. Torista sen sijaan pongasin uusia ilmoituksia päivittäin, ja olin lähes kaikkiin potentiaalisilta vaikuttaviin vuokralaisiin yhteydessä. Vuokraaminen olisi ehkä kannattanut aloittaa hieman myöhemmin, vasta kun oppilaitoksiin pääsytiedot tulivat julkisiksi.

En kategorisesti tyrmännyt heitäkään, jotka kertoivat avoimeksi luottotietojen menettämisestä, koska halusin tietää tarkemmin millainen tilanne heillä taustalla on. Erään henkilön taustalla oli sellaiset syyt, että olisin voinut hänelle asunnon nyt vuokratakin, mutta maksukyky arvelutti liikaa. Toinen taas väitti kirkasotsaisesti olevansa hyvin ansaitseva ja "nuoruudessaan" luottotiedot menettänyt, mutta luottotietoselvitys kertoi jotain muuta, joten ei jatkoon. 

Lopulta sopiva vuokralainen löytyi ja sopimus saatiin allekirjoitettua. Matka asunnon vuokranantajana on alkanut.

Muu sijoittaminen

Salkussa kävi vilske paitsi sen takia, että asunnon ostoon tarvittiin varoja, myös se, että aiemman päätökseni mukaisesti keskitin jenkkiosakkeet Degiroon ja pohjoismaiset Nordnetiin. Tällä hetkellä molempien salkkujen nettoarvo on likimain sama ja olen keventänyt näiden velkavipua aika roimasti. 

Kesäkuun ainoa kotimainen osingonmaksaja on Nokia (jotka möin sittemmin) sekä jenkkiosakkeet Orchid Island, Ford, KHC, APLE, STAG, VET, QCOM. Kokonaismääräisesti osinkoja tuli kesäkuussa loppujen lopuksi ihan mukavasti, ehkä jopa pienoinen yllätys.

Ostopuolella tapahtui pelkästään kuukausittainen sijoitus Nordnetin rahastoihin, joten pientä nousua sielläkin.

Sijoitusten arvon jakauma näyttää nyt tältä. Kuviosta puuttuu loma-asunto ja oma asunto.















 




Loma-asunnon vuokrauksessa (brutto) kesäkuu oli erittäin hyvä, eikä heinäkuussakaan ole moitittavaa. Elokuu on jostain syystä hieman vajaa, mutta syyskuu näyttää myös hyvältä.

 

Aurinkoista kesän jatkoa !