perjantai 4. lokakuuta 2019

Uutta sijoitusasuntoa hankkimassa

Tapahtumarikas syyskuu päättyi sijoitusasunnon hankintaan

"Kuinka paljon mahtuu pieneen Hiaceen" -laulu tulee väistämättä mieleen kun muistelee mennyttä syyskuuta. Jos olisin elokuun lopussa ennustanut, että mitä tulee syyskuun aikana tapahtumaan, olisin todennäköisesti veikannut jotain ihan muuta. Tasaista säästöjen kerryttämistä, talouden seurantaa ja uusien asioiden opettelua. Mitä vielä. Tästä tulikin monien muutosten kuukausi, joista tarkemmin seuraavassa. 

Itsensä kehittäminen

Osallistuin elokuun lopulla ensimmäistä kertaa Suomen Vuokrantanajien seminaariin ja tapahtumasta jäi niin hyvä maku, että kävin myös syyskuussa erään vuokra-asuntovälittäjän webinaarissa, josta poikikin mielenkiintoinen yhteydenotto. Näiden lisäksi kahlasin tutuksi tulleet Harri Hurun ja Nordnetin videot sekä muutamat muut.

Osake- ja asuntosijoittamisen lisäksi otin tavoitteeksi ymmärtää mitä eri optioita on saatavilla Nordnetin kautta ja miten ne toimivat. Youtubessa olikin aiheeseen saatavilla hyviä kotimaisia ja ulkomaisia videoita, joissa oli kerrottu mitä eri strategioita on ja miten näitä voi hyödyntää. En kuitenkaan lähtenyt tässä pelaamaan, koska en osaa ennustaa markkinoiden liikkeitä ja liikaa riskiä itselleni, mutta laitoin kuitenkin korvan taakse jos/kun tulee tarve hankkia laatuosakkeita "alehintaan". 

Asuntosijoittamisen tavoitteeni

Aiemmin tavoitteenamme oli, että sijoitusasunto numero kaksi tulisi hankittua vuoden 2020 aikana. Aluksi katse oli loppuvuodessa, mutta kun aikaa kului, kävi ilmi, että myös kevät 2020 voi olla hyvin mahdollinen. Tämän vuoksi aloin laskeskelemaan tarkemmin omarahoituksen määrää ja eri kohteiden tuottoprosentteja verrattuna markkinoilla olevaan tarjontaan. Vaihtoehtoina oli joko uudiskohde tai vanhempi edullisempi kohde. Harkitsimme myös toista vapaa-ajan asuntoa, mutta logistiikka aiheuttaa niissä omat haasteensa nykyisessä tilanteessamme, ellei vuokraustoimintaa ulkoista.

Koska ensimmäinen sijoitusasuntomme on uudiskohde ja taloyhtiölainalla merkittävästi vivutettu, pidimme parempana sitä, että seuraava kohde tulisi olemaan nimenomaan edullisempi vanhempi kohde, jossa olisi tasainen positiivinen kassavirta sekä maltillisempi vivutus.

Selasimme myyntiin tulevia asuntoja lähes päivittäin, tein laskelmia ja pyrin tunnistamaan kunkin kohteen heikkoudet ja vahvuudet. Halusimme löytää potentiaalisen kohteen, jossa isot remontit ovat takana, pienellä remontilla pääsisi liikkeelle ja sen sijainti olisi suht. hyvä. Plussaa olisi, jos asunto on jo valmiiksi vuokrattu. Tällaisten ehtojen täyttämää kohdetta ei ollut todellakaan helppoa löytää, ainakaan kovin edullista, joka sopisi budjettiimme.

Yllätys

Sitten tulikin mieluinen yllätys. Verottaja iski nurkan takaa ja palautti puolisolle yritystoiminnan veroista kohtuullisen potin rahaa ja kun syyskuussa tuli muutenkin henkilökohtaiset veronpalautukset, kävi ilmi, että asunnon hankintaa voidaan aikaistaa, jos hyödynnän myös sijoitussalkun lainaa (salkku oli tässä vaiheessa velaton) ja kevennän sitä pienemmäksi. 

Pörssissä eletään nyt muutenkin jännittäviä aikoja, kun enemmistö sijoittajista odottaa taantumaa, joten tämänkin vuoksi haluan hajauttaa sijoituksiani myös vakaampaan tuottoympäristöön. Asua pitää myös taantumassa. Toisaalta, olen tykästynyt asuntosijoittamisen maailmaan nyt enemmän kuin aiemmin. Se toki vaatii omalla laillaan enemmän, mutta tykkään asioida ihmisten kanssa ja järjestellä asioita.

Kohdetta etsimässä

Osallistuimme huutokaupat.net -palvelun kautta kahteen eri kiinteistönhuutokauppaan, mutta kun hinta kipusi yli tavoitteen ja kohteet olivat sellaisia, joihin emme etäisyyden vuoksi päässeet tutustumaan, luovuimme hommasta pian riskisyytensä vuoksi.

Kävimme kotikaupungissa kriteereihin sopivien asuntojen esittelyissä ja vertailimme niitä keskenään. Näiden pohjalta löysimme v. 1975 rakennetun 57 neliön kaksion esikaupunkialueelta yhtiöstä, johon oli isot remontit tehty sekä tasakatto muutettu pulpettikattoiseksi. Alueelta on hyvät julkiset yhteydet ja tärkeimmät palvelut lähellä.



Asunto oli sisältä remontoitu ja pinnat olivat hyvässä kunnossa. Taloyhtiön parvekkeiden maali ja pinta oli hilseillyt ja taloyhtiössä olikin tulossa kuntotarkoitus, joten lähivuosina tultaneen tekemään parvekeremontti. Arvioin tästä tulevan vastikkeen korotuksen mukaan kassavirtalaskelmaan ja se silti näytti ihan hyvältä. Koska omassa asunnossamme oli tänä kesänä parvekeremontti, tiedän hyvin mitä se tarkoittaa.

Keittiön kaapistojen ovien maalaus ja vetimien vaihto toisi raikkautta asuntoon.


Vertailimme välittäjän kanssa alueen vuokratasoa ja saimme siitä hyvän käsityksen, että missä haarukassa vuokran määrä voisi olla.

Kaupoille

Asunnon myyjänä oli kaupunki ja välittäjän mukaan heille voi tehdä rohkeitakin tarjouksia. Yksityinen myyjä saattaa vetää "herneen nokkaan" helposti. Jäimme pohtimaan asiaa yön yli ja teimme reilusti pyyntihintaa alhaisemman tarjouksen, joskin tietäen, että tarjous ei todennäköisesti tule menemään läpi. Välittäjä palasi vastatarjouksen kera seuraavana päivänä. Pidimme tarjouksen hintaa laskelmiin nähden kohtuullisena, joten nyt tuli kiire varmistaa pankin kanssa lainan saanti. Tämä olisi tietenkin pitänyt tehdä jo ENNEN tarjouksille lähtemistä. Käsi ylös virheen merkiksi.

Lainaneuvotteluissa meni oman aikansa, eikä asiaa helpottanut asiaa hoitavan virkailijan jääminen lomalle, kunnes samana päivänä ennen vastatarjouksen erääntymistä saimme lopullisen vahvistuksen sille, että asia on pankin puolesta ok ja hyväksyimme esitetyn vastatarjouksen. Tuona päivänä asunnosta oli jätetty myös kilpaileva korkeampi tarjous, mutta koska myyjän vastatarjous oli vielä voimassaoleva ajallisesti ja sitova, meidän ei onneksi tarvinnut lähteä kilpailemaan hinnalla. Omarahoitus oli jo nyt siinä rajoilla, joten olsimme todennäköisesti luovuttaneet. Pyyntihinnasta laskettuna saimme lopulta tuntuvan 8% alennuksen.

Tästä eteenpäin

Seuraavaksi on vuorossa kauppakirjojen teko ja mahdollinen pieni keittiöehostus, jonka jälkeen asunto laitetaan vuokrattavaksi. Toivottavasti sopiva kunnollinen vuokralainen löytyy.  

Värikästä syksyä !








Ei kommentteja:

Lähetä kommentti